1828套，日均成交59套，這是昨日南京市住建委公布的5月新建住宅成交量。這一成交量和4月份成交5991套相比，環(huán)比下滑了69.5%；和2009年5月份成交8488套相比，同比下滑了78.5%。業(yè)內(nèi)分析人士表示，南京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入調(diào)控第一階段，即市場(chǎng)成交量持續(xù)萎縮階段。接下來，市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)控的第二階段，即市場(chǎng)價(jià)格全面下調(diào)階段。
賣得最好的區(qū)域
一個(gè)月僅趕上以前一天的量
5月，南京多個(gè)區(qū)域的房子成交量僅僅只有兩位數(shù)，其中秦淮區(qū)一個(gè)月僅僅賣了14套房子，白下區(qū)則賣了27套，鼓樓區(qū)也只賣了29套，甚至連以往的成交大戶浦口區(qū)也只賣了107套房。這是新政出臺(tái)以來，南京樓市首次呈現(xiàn)全城成交萎縮的局面。
不過，這些片區(qū)新推房源的價(jià)格并沒有調(diào)整，5月份鼓樓區(qū)一新開樓盤公寓價(jià)格甚至逼近4萬元/平方米。
不過，同樣在5月份，河西、江寧、六合三個(gè)片區(qū)推出了一批降價(jià)新房源，這樣江寧片區(qū)5月份的成交量為583套，河西成交量為554套，六合的成交量則為316套。盡管這樣的成交量足以在南京各片區(qū)內(nèi)稱雄，但是這些片區(qū)一個(gè)月的成交量僅僅只抵新政前一天的成交量。
賣得最好的房子
140平方米以上的大戶型
從5月份的慘淡成交中不難看出，已經(jīng)有越來越多的購房者加入觀望隊(duì)伍。不過，從5月主城成交面積的分布中，我們發(fā)現(xiàn)140平方米以上的大戶型，成為市場(chǎng)成交的主力。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份成交住宅中，140平方米以上的住宅占總成交量的42.01%，這意味著改善型需求是5月份的市場(chǎng)主角。這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和記者采訪中獲得的印象相符，在5月份多個(gè)開盤項(xiàng)目中，三房以上的大戶型總是最為搶手。城南一樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，在他們的蓄水客戶中，絕大部分用于自住，其中相當(dāng)一部分是改善型需求。河西一樓盤的熱銷也顯示，三房以上的大戶型總是第一時(shí)間被購房者選走。
“在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，改善型需求的彈性正在減小�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，隨著通脹預(yù)期的加劇，改善型需求已經(jīng)越來越具備剛性需求的特點(diǎn)。此外，隨著二套房新政的出臺(tái)，以及房產(chǎn)稅的風(fēng)傳，也讓一批有能力的購房者選擇“一步到位”，優(yōu)先購買三房以上的大戶型。
開發(fā)商調(diào)整價(jià)格盡快走量
“房產(chǎn)稅已經(jīng)越來越近了。”南京的一位開發(fā)人士表示，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委的通知中，已經(jīng)明確提出了“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一說法。該人士表示，房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，將給市場(chǎng)帶來深遠(yuǎn)影響。即便房產(chǎn)稅近期不出臺(tái)，僅僅是出臺(tái)預(yù)期也會(huì)給市場(chǎng)帶來不小的影響。
在政策預(yù)期調(diào)控之下，樓市成交量還將持續(xù)萎縮，這已經(jīng)成為地產(chǎn)人士的共識(shí)。南京一知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，接下來的市場(chǎng)不容樂觀，調(diào)整價(jià)格盡快走量是最穩(wěn)妥的辦法。記者朱福林
【不僅是南京】
國內(nèi)其他城市樓市成交量也大跌
為了切實(shí)有效抑制房價(jià)過快上漲，中國政府在4月份連續(xù)出臺(tái)政策。具體措施包括：提高購買第二套住房的首付比例和貸款利率，要求部分地區(qū)銀行視情況暫停發(fā)放第三套住房貸款等等。新政出臺(tái)后，包括北京、上海、廣州等地在內(nèi)的中國一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，部分城市住宅成交量大跌。業(yè)內(nèi)人士如何評(píng)價(jià)調(diào)控效果？對(duì)于樓市走勢(shì)又如何判斷？
成交量一線城市全都大降
中國房產(chǎn)調(diào)控新政的實(shí)施效果可以通過一組數(shù)據(jù)來判斷。5月，北京普通商品住宅期房共成交3351套，僅為去年同期的三成，環(huán)比4月下跌近6成；二手住宅成交近13000套，環(huán)比跌幅超過五成。在上海，5月全市商品住宅累計(jì)成交面積約為30萬平方米，環(huán)比4月大幅下降7成。在廣州，5月一手住宅交易面積為44.7萬平方米，環(huán)比大跌3成多，創(chuàng)今年以來月度成交面積第二低。談到對(duì)于此次樓市新政的評(píng)價(jià)，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，成交量的大幅下降表明，調(diào)控政策取得了一定的成效。顧云昌說：“應(yīng)該說政策效果是明顯的，市場(chǎng)反應(yīng)是迅速的，現(xiàn)在還處在一個(gè)觀望階段，市場(chǎng)在觀望，政府在觀測(cè)，這次調(diào)控跟過去最大的不同點(diǎn)就是過去的調(diào)控主要是在需求上做文章，這次調(diào)控是供應(yīng)和需求兩方面調(diào)控，這是跟過去不同的，也是我最欣賞的地方。”
價(jià)格觀望氣氛濃，少有跌價(jià)
不過，成交量的急劇下降尚未對(duì)中國一線城市高企的房價(jià)造成太大下行壓力，目前，北京、上海、廣州等地的住宅成交均價(jià)依舊保持在2萬元人民幣每平方米以上。供求雙方的觀望和等待氛圍濃厚。廣州一家房屋中介的工作人員告訴記者，與新政出臺(tái)前相比，現(xiàn)在的買房者變得異常謹(jǐn)慎。以前10個(gè)客戶就可以成交一單，現(xiàn)在至少30個(gè)客戶才能成交一單，觀望的氣氛十分濃厚。
專家調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生一定效果
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生女士看來，目前中國針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策已經(jīng)在遏制房價(jià)過快上漲方面產(chǎn)生了一定的效果。不過，她認(rèn)為應(yīng)當(dāng)注重調(diào)控效果的平衡性，在打擊和抑制投機(jī)行為的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控措施下的“軟著陸”。
聶梅生說：“到今年的下半年，如果說這兩個(gè)的博弈達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，我想這個(gè)宏觀調(diào)控會(huì)有一個(gè)軟著陸，希望能夠達(dá)到這樣。因?yàn)槌捶咳送顺隽�，退出了很多，投機(jī)投資的需求下降了，（同時(shí)）開發(fā)商的投資也下降了�！倍鴮�(duì)于今后房產(chǎn)調(diào)控政策的走向，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，在打擊投機(jī)購房的同時(shí)，加大保障性住房的供應(yīng)，解決中低收入人群的居住困難，應(yīng)是中國房地產(chǎn)發(fā)展的工作重點(diǎn)。與此同時(shí)，應(yīng)積極拓寬民間資本的投資渠道，引導(dǎo)民間資金流向進(jìn)入有助于國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。國際在線
【相關(guān)新聞】
“房產(chǎn)稅”漸近對(duì)樓市影響幾何
關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。
發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)穩(wěn)定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”，確保抑制投機(jī)，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項(xiàng)措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)、民生問題的關(guān)系回歸于健康、良性。
調(diào)控“房產(chǎn)稅預(yù)期”日益明確
與往年有所不同，最近這一輪房價(jià)飆升的最主要原因是：在流動(dòng)性相對(duì)過剩的背景下，大量投資投機(jī)性需求涌入樓市，造成部分城市房價(jià)短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外，在幾個(gè)一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場(chǎng)活躍程度的提高，近年來的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過一手新房。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)由一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)演變，對(duì)房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢(shì)所趨。
4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至此次，國務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。短期利空長期利好
某研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50％－80％；選擇延遲購房或暫時(shí)觀望的購房者超過60％，廣州、天津等地甚至超過80％；且大多數(shù)購房者預(yù)期房價(jià)將下跌。但上述調(diào)查同時(shí)顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價(jià)回調(diào)至合理心理價(jià)位，大多數(shù)購房者還是會(huì)選擇出手置業(yè)。凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說：“房產(chǎn)稅一旦開征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無疑是利空，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來更大的下行壓力�！�
而從另一個(gè)角度說，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，促進(jìn)樓市長遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展�！皬拈L期看，房產(chǎn)稅對(duì)樓市是利好。”趙煒說。
房產(chǎn)稅的長遠(yuǎn)利好還在于：它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財(cái)政部財(cái)科所副所長白景明認(rèn)為，目前我國的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過程，下一步改革一方面是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財(cái)稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對(duì)收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。
“一稅”無以除“百弊”尚需打好“組合拳”
目前，房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗，相關(guān)措施的出臺(tái)也為期不遠(yuǎn)，此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，根本性的問題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)。
其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時(shí)間，其中部分已達(dá)到開盤條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤，也不見有房源推出，這說明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng)；同時(shí)，要在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，督促房企開工，增加預(yù)期供應(yīng)量。
其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布?jí)毫y(cè)試報(bào)告顯示，銀行能夠承受房價(jià)下跌的范圍在20％－40％之間。目前市場(chǎng)對(duì)房價(jià)合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化，此時(shí)面向投機(jī)投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡，防止過量資金流入樓市。
其三，要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。對(duì)于大量中低收入者來說，即使目前的房價(jià)下跌兩三成，也仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計(jì)劃土地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年。目前必須要嚴(yán)格確保保障房計(jì)劃“落地”、開工，加快供應(yīng)。
某研究院副院長陳晟還認(rèn)為，一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房價(jià)快速增長，還要將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步解決地方對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。
同時(shí)，居民手中的錢往哪里去，怎樣促進(jìn)群眾的財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長，也是一個(gè)緊迫的課題。新華視點(diǎn)
